O
Flamengo
se aproxima de um passo importante para tirar o projeto do estádio próprio do papel. Há no radar duas possibilidades para a compra da área na zona portuária do Rio de Janeiro: a Caixa aceitar negociar o local ou a Prefeitura fazer a desapropriação.
Neste contexto, o clube quer aumentar a área adquirida para construir também um estacionamento.
+ Relatório de auditoria atualiza valor de terreno onde o Flamengo pretende construir seu estádio
O clube decidiu investir em dois terrenos que totalizarão 104 mil metros quadrados na área do Gasômetro. Um deles tem 87 mil metros quadrados, para a construção do estádio, e o outro de aproximadamente 17 mil metros quadrados
(veja na imagem abaixo)
, que seria transformado em estacionamento
. Ambos pertencem ao fundo de investimento que é administrado pela Caixa.
A reunião na última segunda-feira colocou na mesa o compromisso da Caixa de apresentar o valor final nesta sexta. O
acredita que receberá um preço justo para iniciar a negociação de compra, que deve se arrastar pelos próximos meses. A tendência é que não haja atualização nos próximos dias, pois o presidente Rodolfo Landim e seus pares estão em viagem no exterior. As conversas estão previstas para serem retomadas após eles retornarem ao Brasil.
+ Prefeitura já desapropriou terreno na região onde Flamengo quer construir estádio; entenda
Terreno anexo do Gasômetro onde o Flamengo quer construir estacionamento para o estádio — Foto: Reprodução
Um recente laudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) avaliou o terreno de 87 mil metros quadrados em R$ 240,5 milhões. A Caixa, porém, entende que o valor é bem superior e aponta a valorização na região da zona portuária. Para o banco, o local vale aproximadamente R$ 400 milhões.
O apoio da Prefeitura do Rio, que defende o projeto rubro-negro para potencializar a região, é um trunfo do
nas negociações com a Caixa. O prefeito Eduardo Paes afirmou que vai desapropriar a área se não houver redução nos valores pedidos ao clube.
A desapropriação de terreno privado por parte do Poder Executivo está prevista na Constituição. Há uma série de requisitos legais para tal, mas resumidamente a medida é possível desde que haja interesse público e pagamento de indenização prévia, justa e em dinheiro.
Para acelerar as negociações, o deputado Pedro Paulo, aliado de Eduardo Paes e do
nessa negociação com a Caixa, tem insistido de que a prioridade é que a instituição federal passe o valor real do terreno, deixando as discussão dos Cepac para um outro momento.
Cepac (Cerificado de Potencial Adicional de Construção) é um título que confere ao construtor de um imóvel a possibilidade de mudar os parâmetros urbanísticos estabelecidos pela Prefeitura em uma Operação Urbana Consorciada (OUC).
No início da semana, Paes afirmou, via Twitter, que a Prefeitura se comprometeu a transferir os CEPAC e que perdoou dívida de R$ 4 bilhões da Caixa.
Terminal Gentileza foi feito após desapropriação de terreno — Foto: Marcelo Piu/Prefeitura do Rio
O
e a Prefeitura entendem que esse é o último caminho e trabalham para evitar o confronto com a Caixa. Há outra carta na manga para reduzir os gastos do clube: o potencial construtivo da Gávea. Landim acredita que a transferência do “potencial construtivo” da Gávea é a melhor alternativa para reduzir os gastos do
na compra do terreno do Gasômetro.
O fato de a Gávea ter o metro quadrado muito mais valorizado do que a zona portuária do Rio de Janeiro, área que abriga o Gasômetro, atenuaria os custos da compra do terreno. O
acredita que o potencial construtivo da sede esteja na casa do R$ 500 milhões. Esse valor pode ser usado na transação com a Caixa para a compra do terreno ou para viabilizar a construção da arena.
A definição entre essas alternativas será de acordo com o projeto que tramitará na Câmara do Vereadores.
– O potencial construtivo diz respeito a quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. Toda cidade tem um plano diretor com as características de cada região. E cada uma dessas áreas tem regras próprias para construção. A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público – diz a norma da Prefeitura do Rio.
Landim, Flamengo, terreno, estádio, carrossel — Foto: Infoesporte
Em uma das reuniões, o
informou à Caixa que aceitaria pagar até R$ 250 milhões pelos cerca de 87 mil metros quadrados do maior terreno – o valor é próximo ao sugerido pela FIPE. Considerando o valor máximo, o clube iria desembolsar uma quantia maior pelo metro quadrado: R$ 2.873.
Este valor é maior que a Caixa cobra da prefeitura na Justiça.
Em cima disso, o valor dos dois terrenos somados, chegando a 104 mil metros quadrados, seria de R$ 298 milhões.
O valor pode ser um pouco menor caso a Caixa aceite vender para o
o mesmo valor que cobra da Prefeitura na Justiça: R$ 2.018 por metro quadrado. Dessa forma, o valor do terreno do Gasômetro custaria pouco mais de R$ 210 milhões.
O
acredita que fará um investimento entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões para a construção do estádio – incluindo o valor da compra do terreno. Landim defende a implementação da SAF para que a arena seja erguida sem endividamento e sem prejudicar o investimento no futebol.
Santiago Bernabéu, do Real Madrid — Foto: Florencia Tan Jun/Getty Images
O Bayern de Munique é o exemplo citado pelo presidente do
em recente entrevista ao
ge
. O clube alemão abriu uma empresa homônima à associação civil e vendeu participações minoritárias para três companhias alemãs, com as quais mantém parcerias de longo prazo. Adidas, Allianz e Audi têm 8,3% cada da empresa Bayern, enquanto a associação preserva 75% e o controle.
A mudança de modelo não é simples e a SAF ainda está longe de ser implementada no clube. Mas Landim iniciou conversas com possíveis investidores de fora do Brasil. Segundo ele, há interesse tanto de fundos de investimento quanto de empresas.
Se o Bayern é o modelo de gestão, o Real Madrid é quem tem o estádio mais semelhante ao que o
projeta construir no terreno do Gasômetro. As características estão definidas: vertical como o Santiago Bernabéu
(veja na imagem acima)
, com capacidade para 80 mil pessoas e com setor popular como o antigo Maracanã.
Fonte: netfla.com.br
